Nossa experiência na compra de um imóvel no Marrocos (e o que achamos que você deve saber antes de fazer isso)

Chegamos ao Marrocos com uma ideia bastante clara de como funcionam as transações imobiliárias. Você encontra algo de que gosta, chega a um acordo sobre o preço, os advogados e a burocracia cuidam do resto e, por fim, você recebe as chaves. É mais ou menos assim que funciona na maioria dos mercados com os quais já tivemos contato anteriormente.

O que não compreendemos — e o que ninguém explicou claramente desde o início — é que, no Marrocos, o acordo não é o começo do fim. Pode ser o início de um processo que tem sua própria lógica, seu próprio elenco de personagens e sua própria relação com o tempo, completamente diferente.

Estamos escrevendo isso porque gostaríamos que alguém tivesse nos explicado tudo isso antes de estarmos já no meio da transação, correndo atrás de documentos em um idioma que ainda estávamos aprendendo, tentando entender por que algo que parecia resolvido há três semanas de repente parecia incerto novamente.

O aperto de mão tem menos significado do que você imagina

Nos mercados que conhecemos, uma oferta assinada gerava um verdadeiro impulso. Todos entendiam que a negociação estava avançando. No Marrocos, a assinatura do “compromis de vente” — o contrato preliminar — compromete ambas as partes, em princípio, mas esse compromisso é tão sólido quanto os documentos que o respaldam.

O que não sabíamos na época era que o acordo poderia desmoronar. Se houver ônus registrados no título, se a situação fiscal do vendedor estiver pendente, se a área registrada não corresponder à área física existente — qualquer uma dessas situações pode impedir uma transação que parecia já estar concluída. E essas situações não são incomuns. Na verdade, são bastante comuns.

O mais frustrante é que a maioria desses problemas pode ser identificada. É possível detectá-los se você souber o que procurar e tiver alguém ao seu lado que saiba como fazer isso. No início, não tínhamos essa ajuda. Por isso, só os descobrimos mais tarde, em um momento em que já tínhamos pago os honorários da agência e investido meses de negociação em algo que, então, teve que ser suspenso e reavaliado.

O que a due diligence realmente envolve

Assim que compreendemos que precisávamos realizar um processo de verificação adequado, tivemos que aprender o que isso significava no contexto marroquino.

O ponto de partida é o titre foncier — o título de propriedade registrado e administrado pela ANCFCC, o registro nacional de imóveis. No Marrocos, um titre foncier devidamente registrado é um título garantido pelo Estado. Verificar sua situação significa checar se há hipotecas, ônus ou processos judiciais registrados contra o imóvel. Isso não é opcional. É a base de tudo o mais.

Depois, há a questão da regularidade fiscal. Descobrimos, mais tarde do que gostaríamos, que as obrigações fiscais pendentes relacionadas a um imóvel podem, legalmente, ser transferidas para o comprador de acordo com a legislação marroquina. O “taxe de services communaux” é um exemplo. No caso de imóveis que geram renda, as declarações de renda de aluguel pendentes são outro exemplo. A obtenção de um “certificat de situation fiscale” junto à DGI confirma a situação fiscal do vendedor antes que você se torne seu sucessor.

Depois, há a questão de saber quem tem autoridade para vender. No caso de um vendedor casado, isso pode exigir o consentimento do cônjuge. No caso de imóveis herdados, todos os herdeiros precisam participar da transação. Para ativos de propriedade de empresas, é necessária a autorização do conselho administrativo e a verificação no registro comercial. Nada disso é complicado, uma vez que se sabe que existe. O problema é que isso não surge automaticamente. É preciso solicitar essas informações.

Também aprendemos a comparar a realidade física do imóvel com a documentação registrada. A área construída corresponde ao que consta no título de propriedade? Há ampliações que nunca foram autorizadas? O zoneamento é o que o anúncio sugere? Nós presumíamos que essas questões já tivessem sido verificadas em alguma etapa anterior. Mas isso não é necessariamente verdade.

Onde tudo fica mais devagar

O que achamos mais difícil de lidar foi o seguinte: a transação envolve muitas partes diferentes, e nenhuma delas é responsável por dar andamento a todo o processo.

O corretor responsável pela venda tem um interesse comercial que se encerra quando você assina o contrato de compromisso. O notário — cujo papel é fundamental e cuja assinatura é o que confere validade jurídica à escritura de venda — está lá para conduzir a transação corretamente, não para gerenciá-la como um projeto. O cartório de registro de imóveis, a autoridade tributária, o agrimensor, caso haja um envolvido — cada um cumpre sua parte quando contatado, mas não ficam correndo atrás uns dos outros.

Portanto, a lacuna de coordenação recai sobre o comprador. E se você for um comprador internacional, operando em parte do exterior, se comunicando em diferentes idiomas, sem saber qual escritório lida com cada solicitação e qual é o tempo normal de resposta — essa lacuna é significativa.

O que vivenciamos não foi ninguém agindo de má-fé. Foi o atrito comum de um processo sem um único responsável. Os documentos eram solicitados, mas não havia acompanhamento. As questões que surgiram durante a verificação não nos foram comunicadas com clareza, pois ninguém tinha um incentivo direto para encaminhá-las para instâncias superiores. Os prazos estabelecidos no compromisso expiravam e só percebíamos o que isso significava em retrospecto.

Acabamos chegando lá. Mas demoramos bastante, e passamos grande parte desse tempo realizando um trabalho de coordenação que não compreendíamos totalmente e que não deveríamos ter precisado fazer sozinhos.

A questão adicional, caso você esteja comprando para aluguel de curto prazo

Se você planeja administrar o imóvel como aluguel de curta duração, há toda uma dimensão operacional que começa antes mesmo de você escolher um imóvel e que a maioria dos corretores não vai mencionar para você.

A preparação da plataforma, a conformidade com as normas locais, o mobiliário de acordo com um padrão que fique bem nas fotos, as regras de administração do prédio que podem ou não permitir o uso para aluguel por temporada — tudo isso vem depois da decisão de aquisição. Mas esses fatores devem influenciar essa decisão. O imóvel que funciona para um proprietário que mora nele nem sempre é o imóvel ideal para uma operação de aluguel por temporada. A altura do teto, a luz natural, a disposição dos cômodos, a proximidade com o tipo certo de infraestrutura turística — esses aspectos são importantes para o desempenho.

Hoje, consideramos os critérios de aquisição e a prontidão operacional como parte de uma mesma discussão. Na primeira vez, não era assim.

O que faríamos de maneira diferente

Incorporaríamos o processo de verificação ao cronograma desde o início, em vez de tratá-lo como uma linha de ação paralela que seguiria por conta própria.

Teríamos alguém com conhecimento operacional local para gerenciar a coordenação — não para substituir o corretor ou o notário, mas para preencher a lacuna entre eles e garantir que o processo avançasse em todas as frentes simultaneamente.

E teríamos essa conversa sobre o uso pretendido mais cedo, de modo que a escolha do imóvel e o plano operacional estivessem alinhados desde o início, em vez de terem que ser adaptados um ao outro posteriormente.

Marrocos representa uma oportunidade concreta para compradores internacionais. Os níveis de preço, o regime de propriedade para estrangeiros, a trajetória dos investimentos em infraestrutura — os fundamentos estão presentes. Mas o mercado valoriza mais a preparação do que o entusiasmo. O aspecto operacional não fica visível em um anúncio de venda. Ele se revela na forma como a transação se desenrola e no resultado final que você obtém.

Está pensando em comprar um imóvel no Marrocos?

Podemos ajudá-lo a encontrar os parceiros certos — corretores, notários e equipe de apoio operacional — que entendam tanto o mercado local quanto o contexto do comprador internacional. Essa combinação é mais rara do que deveria ser e faz uma diferença significativa no andamento da sua transação.

Se você está na fase inicial de pesquisa ou já está em ação e sentindo dificuldades, entre em contato conosco na Sorato. Estamos localizados em Casablanca e trabalhamos com compradores em todas as etapas.