Notre expérience d'achat immobilier au Maroc (et ce que nous pensons que vous devriez savoir avant de vous lancer)

Nous sommes arrivés au Maroc avec une vision assez claire du fonctionnement des transactions immobilières. On trouve quelque chose qui nous plaît, on s'entend sur un prix, les avocats et la paperasse font le reste, et on finit par récupérer les clés. C'est à peu près comme ça que ça se passe dans la plupart des marchés que nous connaissions.

Nous l'écrivons parce que nous aurions aimé que quelqu'un nous trace cette carte avant que nous nous retrouvions déjà en pleine transaction, à courir après des documents dans une langue que nous apprenions encore, à essayer de comprendre pourquoi quelque chose qui semblait réglé trois semaines plus tôt paraissait soudainement incertain.

Nous écrivons ces lignes parce que nous aurions aimé que quelqu’un nous explique tout cela avant que nous ne soyons déjà en plein milieu de la transaction, à courir après des documents rédigés dans une langue que nous étions encore en train d’apprendre, en essayant de comprendre pourquoi une situation qui semblait réglée il y a trois semaines nous paraissait soudainement incertaine à nouveau.

La poignée de main vaut moins que vous ne le croyez

Dans les marchés que nous connaissions, une offre signée créait une vraie dynamique. Tout le monde comprenait que l'affaire avançait. Au Maroc, signer le compromis de vente engage les deux parties en principe, mais cet engagement n'est solide qu'à la hauteur des documents qui le soutiennent.

Ce que nous ignorions à l'époque, c'est que un compromis peut être remis en cause. Si le titre de propriété fait l'objet de charges, si la situation fiscale du vendeur n'est pas réglée, si la superficie enregistrée ne correspond pas à la réalité sur le terrain — n'importe lequel de ces éléments peut faire capoter une transaction qui semblait conclue. Et ces situations ne sont pas rares. Elles sont en fait assez courantes.

Ce qui est frustrant, c'est que la plupart de ces problèmes sont identifiables en amont. On peut les déceler si on sait quoi chercher et si on a quelqu'un de compétent dans son camp. Ce n'était pas notre cas au départ. Nous les avons donc découverts plus tard, à un moment où nous avions déjà payé des honoraires d'agence et investi des mois de négociation dans quelque chose qui a dû être mis en pause et réexaminé.

Ce que la due diligence implique vraiment

Une fois que nous avons compris qu'il fallait mettre en place un processus de vérification rigoureux, nous avons dû déterminer ce que cela impliquait dans le contexte marocain.

Le point de départ, c'est le titre foncier — le titre de propriété enregistré, administré par l'ANCFCC, l'Agence Nationale de la Conservation Foncière. Au Maroc, un titre foncier régulièrement inscrit est un titre garanti par l'État. En vérifier le statut, c'est s'assurer qu'il n'existe pas d'hypothèques, de charges ou de procédures judiciaires inscrites contre le bien. Ce n'est pas optionnel. C'est la base de tout le reste.

Ensuite, il y a la situation fiscale. Nous avons appris — plus tard que nous ne l'aurions souhaité — que les obligations fiscales non réglées attachées à un bien peuvent légalement être transférées à l'acquéreur en droit marocain. La taxe de services communaux en est un exemple. Pour les biens générateurs de revenus, les déclarations de revenus locatifs non régularisées en sont un autre. Obtenir un certificat de situation fiscale auprès de la DGI permet de s'assurer de la situation du vendeur avant d'en devenir le successeur.

Il y a ensuite la question de la capacité à vendre. Pour un vendeur marié, cela peut nécessiter le consentement du conjoint. Pour les biens hérités, tous les héritiers doivent être parties à la transaction. Pour les actifs détenus par une société, une autorisation du conseil d'administration et une vérification au registre du commerce sont requises. Rien de tout cela n'est compliqué une fois qu'on sait que ça existe. Le problème, c'est que ça ne remonte pas automatiquement à la surface. Il faut le demander.

Nous avons également appris à confronter la réalité physique du bien à la documentation enregistrée. La surface construite est-elle cohérente avec le titre ? Y a-t-il des extensions jamais autorisées ? Le zonage correspond-il à ce que l'annonce laisse entendre ? Nous avions supposé que tout cela avait été vérifié en amont. Ce n'est pas nécessairement le cas.

Là où tout ralentit

Voilà ce que nous avons trouvé le plus difficile à gérer : la transaction implique de nombreux intervenants, et aucun d'eux n'est responsable de l'avancement global du processus.

L'agent immobilier a un intérêt commercial qui s'arrête à la signature du compromis. Le notaire — dont le rôle est central et dont la signature donne sa valeur légale à l'acte de vente — est là pour exécuter la transaction correctement, pas pour en assurer le pilotage opérationnel. La conservation foncière, l'administration fiscale, le géomètre le cas échéant — chacun fait sa part quand on le sollicite, mais personne ne relance les autres.

Le vide de coordination retombe donc sur l'acquéreur. Et si vous êtes un acheteur international, opérant en partie depuis l'étranger, communiquant dans plusieurs langues, sans repères sur quel bureau gère quelle demande et ce que représente un délai de réponse normal — ce vide est considérable.

Ce que nous avons vécu n'était pas le fait de mauvaise foi. C'était le friction ordinaire d'un processus sans pilote unique. Des documents étaient demandés, puis personne ne relançait. Des problèmes identifiés lors de la vérification ne nous étaient pas clairement remontés, parce que personne n'avait d'intérêt direct à les escalader. Les délais du compromis passaient, et nous ne comprenions ce que cela impliquait qu'après coup.

Nous y sommes finalement arrivés. Mais nous avons pris le chemin le plus long, en consacrant beaucoup de temps à un travail de coordination que nous ne maîtrisions pas vraiment et que nous n'aurions pas dû avoir à faire seuls.

La couche supplémentaire si vous achetez pour de la location courte durée

Si vous prévoyez d'exploiter le bien en location courte durée, il existe toute une dimension opérationnelle qui commence avant même le choix du bien et que la plupart des agents n'aborderont pas avec vous.

La mise en place sur les plateformes, la conformité locale, l'ameublement à un standard qui se prête aux photos, les règles de gestion de l'immeuble qui autorisent ou non la LCD — tout cela est en aval de la décision d'acquisition. Mais tout cela devrait influencer cette décision. Le bien qui convient à un propriétaire occupant n'est pas toujours celui qui convient à une exploitation LCD. La hauteur sous plafond, la luminosité naturelle, la configuration, la proximité des infrastructures touristiques adaptées — ces éléments ont un impact direct sur la performance.

Nous pensons désormais aux critères d'acquisition et à la préparation opérationnelle comme à une seule et même conversation. Ce n'était pas le cas la première fois.

Ce que nous ferions différemment

Nous intégrerions le processus de vérification au calendrier dès le départ, plutôt que de le traiter comme une piste parallèle censée avancer d'elle-même.

Nous aurions quelqu'un avec une connaissance opérationnelle locale pour piloter la coordination — non pas pour remplacer l'agent ou le notaire, mais pour combler l'espace entre eux et s'assurer que le processus avance sur tous les fronts simultanément.

Et nous aurions cette conversation sur l'usage prévu plus tôt, pour que le choix du bien et le plan opérationnel soient alignés dès le premier jour plutôt qu'ajustés l'un à l'autre après coup.

Le Maroc représente une vraie opportunité pour les acquéreurs internationaux. Les prix par rapport aux marchés méditerranéens ou atlantiques comparables, le cadre juridique d'acquisition pour les étrangers, la trajectoire des investissements en infrastructure — les fondamentaux sont là. Mais le marché récompense la préparation plutôt que l'enthousiasme. La couche opérationnelle n'est pas visible dans une annonce. Elle se révèle dans le déroulement de la transaction et dans ce qu'on en retire à la fin.

Vous envisagez d'acheter un bien au Maroc ?

Nous pouvons vous aider à trouver les bons partenaires — agents, notaires et appui opérationnel — qui comprennent à la fois le marché local et le contexte spécifique des acquéreurs internationaux. Cette combinaison est plus rare qu'elle ne devrait l'être, et elle fait une vraie différence dans le déroulement de votre transaction.

Que vous en soyez aux prémices de votre recherche ou que vous ayez déjà entamé vos démarches et rencontriez des difficultés, n'hésitez pas à nous contacter chez Sorato. Nous sommes basés à Casablanca et accompagnons les acquéreurs à chaque étape.